• 1、OTA基礎(chǔ)定價(jià)有哪些
• 2、投資一個(gè)酒店一般需要多長(zhǎng)的回報(bào)期
• 3、花120萬在深圳轉(zhuǎn)讓一家賓館來做，每月利潤(rùn)平均大概在3萬左右，請(qǐng)問值得投資嗎
• 4、酒店回報(bào)率一般多少
• 5、投資一個(gè)五星級(jí)酒店需要多少錢

1、OTA基礎(chǔ)定價(jià)有哪些

基礎(chǔ)定價(jià)：

（1）回本周期法：即投資酒店按回收資金的計(jì)劃年份，根據(jù)酒店發(fā)展程度與成本制定預(yù)算。

舉例：某新開酒店舉例，60 間房，3000 平米，房租 1 元/平米/天。前期投資 350 萬；單房運(yùn)營(yíng)成本 35 元。業(yè)主期望回本周期：3 年半，前期爬坡期 3 個(gè)月。爬坡期后期望出租率為 85%

單房成本：房租：約 58.8 元/間。 運(yùn)營(yíng)成本：約 35 元/間。合計(jì)：93.8 元/間。

回本周期溢價(jià)：前期投入 350 萬共計(jì) 3 年半回本，刨除爬坡期 3 個(gè)月，平攤到每間房為：3500000/（60*0.85）/（365*3.5-92）=57.8 元/間。綜合 revpar=93.8+57.8=161.3 元/間。即我們的年 revpar 不能低于 161.3 元/間。

理想房均價(jià)為：189 才可以確保在三年半內(nèi)回本。而調(diào)價(jià)則是在此基礎(chǔ)上上浮旺季價(jià)格與下探淡季價(jià)格。再根據(jù)房型不同設(shè)置合理的價(jià)格梯度。

上述定價(jià)方法適用于商圈生意較好，不愁出租率的門店。

（2）隨行就市法：根據(jù)市場(chǎng)上同類型酒店賣價(jià)及自身酒店在市場(chǎng)上的定位，得岀消費(fèi)者愿意買單的價(jià)格。通過選取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、獲取房型價(jià)格、確定商圈平均房?jī)r(jià)/最高價(jià)/最低價(jià)，對(duì)比商圈/位置/設(shè)施優(yōu)劣勢(shì)，參考確定自身平均房?jī)r(jià)。理想狀況下多線上平臺(tái)應(yīng)價(jià)格-—致。

①第一步：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選取

通過美團(tuán)訂單流失熱度/攜程后臺(tái)訂單流失去向，結(jié)合線下因素（同商圈，地理位置越接近越優(yōu)先；同價(jià)格區(qū)間，價(jià)格越接近越優(yōu)先；同硬件設(shè)施），確定你的競(jìng)對(duì)商家名單

方法：美團(tuán) eb 后臺(tái)－公明收益－同行動(dòng)態(tài)獲取同商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，或向通過咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)理索取攜程 ebk 后臺(tái)－生意通－競(jìng)爭(zhēng)圈，或向通過咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)理索取

②第二步：選取競(jìng)對(duì)價(jià)格

取其主力房型，分別分析出競(jìng)爭(zhēng)圈酒店的最高價(jià)、最低價(jià)、平均價(jià)/中位數(shù)價(jià)、相似價(jià)四個(gè)值。其中競(jìng)爭(zhēng)圈平均價(jià)是確定酒店平臺(tái)定價(jià)的最重要參考因素

最高價(jià)與最低價(jià)：分別為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店的主力房型最高報(bào)價(jià)與最低報(bào)價(jià)。主力房型一般選擇該酒店銷量最高的雙床間和大床間。

競(jìng)爭(zhēng)圈平均價(jià)：計(jì)算競(jìng)爭(zhēng)圈內(nèi)各個(gè)酒店的平均房?jī)r(jià)，相加求取平均數(shù)/或取排位在中間的中位數(shù)。計(jì)算方法與平均房?jī)r(jià)計(jì)類似，計(jì)算過程如下（某競(jìng)對(duì)酒店：A 主力房房?jī)r(jià)*A 房型數(shù)量+B 主力房型房?jī)r(jià)*B 房型數(shù)量）/主力房型總數(shù)量，從而求出相對(duì)精準(zhǔn)的數(shù)值。

③第三步：核心競(jìng)對(duì)比較

通過線下市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)圈酒店在位置、設(shè)施、服務(wù)、品牌、客房餐飲、酒店配套等方面，對(duì)比本酒店進(jìn)行，優(yōu)劣勢(shì)分析，最終選擇地理位置接近、價(jià)格區(qū)間相同、硬件設(shè)施相似的酒店作為核心競(jìng)爭(zhēng)酒店，并與其價(jià)格進(jìn)行比較。

④第四步：確定平均房?jī)r(jià)

酒店的主力房型價(jià)以競(jìng)爭(zhēng) 圈的平均價(jià)為基礎(chǔ)，據(jù)自身硬件情況情況與軟件情況對(duì)比競(jìng) 爭(zhēng)圈，同時(shí)參考核心競(jìng)爭(zhēng)酒店的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。測(cè)試一段時(shí)間的產(chǎn)量后做出調(diào)整。

⑤第五步：確定各房型價(jià) 格。

a.價(jià)格梯度：各房型價(jià)差一 般為 10-50 元之間，通常根據(jù)各個(gè)房型的竟對(duì)表現(xiàn)、本酒店基 礎(chǔ)定價(jià)、以及進(jìn)階房型的成本、銷量、溢價(jià)能力決定。

b.時(shí)效性：由于各個(gè)房型的需求不同，故在不同的時(shí)間 節(jié)點(diǎn)價(jià)差也是需要調(diào)整的，如親子房周末比較暢銷，可多漲一點(diǎn)，周間則可為客人升級(jí)/縮小價(jià)差。

c.利用不同的增值服務(wù)價(jià)格錨點(diǎn)增加酒店收益。如：雙 床房 200/間；早餐 38/位；雙床房含雙早賣 228，增加早餐的銷量等。

（3）傳統(tǒng)價(jià)格體系：傳統(tǒng)線下門店的定價(jià)以revpar 最高為第一原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)投資回報(bào)率模型周期及產(chǎn)品定位，制定嚴(yán)格的價(jià)格折扣梯度，如：門市價(jià)>銀卡價(jià)>OTA 價(jià)≥金卡價(jià)≥普通協(xié)議價(jià)>白金卡價(jià)≥戰(zhàn)略協(xié)議價(jià)>旅行社價(jià)>長(zhǎng)包房?jī)r(jià)≥團(tuán)隊(duì)價(jià)。種定價(jià)方法適用于傳統(tǒng)生意較好的門店（除去 OTA 外，出租率大于 85%）

（4）OTA 為核心的定價(jià)體系：由于近年來長(zhǎng)包房?jī)r(jià) 0.68 122 138團(tuán)隊(duì)價(jià) 0.66 118.8 132。OTA 的客源占比不斷增加，很多酒店 OTA 活動(dòng)參加的越來越多，導(dǎo)致價(jià)格體系被打亂。而此定價(jià)體系適合線上客人較多，線下渠道客人較少或?qū)?OTA 作為官方展示平臺(tái)的酒店。此類酒店的價(jià)格梯度一般為：門市價(jià)≥OTA 價(jià)

>私域流量≥銀卡價(jià)>金卡價(jià)>白金卡價(jià)≥協(xié)議價(jià)>旅行社價(jià)

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2、投資一個(gè)酒店一般需要多長(zhǎng)的回報(bào)期

酒店投資回收期在中國是很難計(jì)算的，不同時(shí)期不同地區(qū)的土地成本差異很大，即便是在土地相對(duì)便宜的2010年左右拿到的土地，開發(fā)酒店后進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)，如果考慮折現(xiàn)率按動(dòng)態(tài)回收期計(jì)算，也基本是無法收回投資的。經(jīng)營(yíng)好的項(xiàng)目，比如500間房，10億總成本，按靜態(tài)回收期計(jì)算，大概25-30年可以收回投資。

還有一個(gè)難以收回投資的影響因素是多年來土地成本和建安成本增加幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過酒店售房?jī)r(jià)格。與九十年代末期相比，現(xiàn)在的酒店房?jī)r(jià)也就增長(zhǎng)了1-3倍，但看看我們的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了多少？10倍甚至20倍都有了吧，而房?jī)r(jià)的上漲主要是土地成本的上漲造成的。

所以開發(fā)商如果從單體酒店進(jìn)行投資回報(bào)測(cè)算，誰也不會(huì)去建設(shè)酒店了，都是按政府規(guī)劃必須有一定比例的商業(yè)配套，才會(huì)配套建設(shè)類似商業(yè)、酒店等設(shè)施。

3、花120萬在深圳轉(zhuǎn)讓一家賓館來做，每月利潤(rùn)平均大概在3萬左右，請(qǐng)問值得投資嗎

這個(gè)問題我最有權(quán)回答了，因?yàn)槲揖褪侨巳藚拹旱亩繓|，所以對(duì)賓館酒店出租房的行業(yè)行情是有一定的了解。

一: 首先說轉(zhuǎn)讓費(fèi)這塊，先不說這收入三萬塊又沒有虛假，按行規(guī)來說，酒店賓館的轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般視裝修的高低檔的程和房東那的壓金來決定轉(zhuǎn)讓費(fèi)的多少，一般來說是25到30倍，也就是說月純收入三萬的賓館酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)是在75到90萬左右，當(dāng)然房東那壓金壓的比較多，可適當(dāng)增加轉(zhuǎn)讓費(fèi)，所以說你這光轉(zhuǎn)讓費(fèi)就貴了。

二: 現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好，各種行業(yè)都在走下坡路，政府又對(duì)這賓館酒店又管理的比較嚴(yán)格，據(jù)我了解，深圳正在整治賓館酒店業(yè)，一些規(guī)模小的賓館酒店到期后將不再發(fā)執(zhí)照，而酒店賓館一般都是每年要年檢重新發(fā)執(zhí)照的，如果接手的賓館不夠規(guī)模，或各方面條件不合新規(guī)，則難以獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到時(shí)就哭的份了。

三: 深圳的房東都流行喝茶費(fèi)，也就是你合同到期后再續(xù)合同時(shí)房東一般都要收房租十倍的喝茶費(fèi)，假如你房租是一萬，到期后再續(xù)合同時(shí)就要另外加收十萬的合同喝茶費(fèi)，這個(gè)成本也必須算進(jìn)去，就算你肯給喝茶費(fèi)，房東是不是肯繼續(xù)跟你簽合同，這也是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，就算房東肯簽合同，房租必漲，你是不是還能賺三萬一個(gè)月呢？

四: 所轉(zhuǎn)的賓館酒店位置是不是在流動(dòng)人囗比較密集的地方，是不是能長(zhǎng)期保證有穩(wěn)定的客源，這一點(diǎn)也是最關(guān)鍵的地方

五: 綜合以上幾點(diǎn)，如果賓館酒店是處在繁華人員流動(dòng)性比較大，不愁客源，房東合同在十年左右，且合同內(nèi)房租沒有遞增的情況下，還是可以接手的，按十年合同算，三年半回本，賺六年半的錢，投120萬，十年能賺200萬左右，也就是每年的回報(bào)率百分之二十左右，一般的商業(yè)投資回報(bào)率是百分之二十八，所以這個(gè)回報(bào)率是偏低的，但是現(xiàn)在整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是比較差的，所以這個(gè)回報(bào)率還是可以，如果沒有其它合適的投資，還是可以考慮的。

4、酒店回報(bào)率一般多少

在一般情況下，一般的經(jīng)濟(jì)型酒店的年回報(bào)利率大概是在在25%左右，也就是說需要4年時(shí)間即可回本。如果酒店的位置特別好、市場(chǎng)環(huán)境成熟、酒店經(jīng)營(yíng)管理特別出色、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或運(yùn)營(yíng)方案特別優(yōu)秀的話，投資回本的年限則可以縮短至2-3年。

5、投資一個(gè)五星級(jí)酒店需要多少錢

之前我回答過一個(gè)類似提問，問的是5000千萬投資一家五星級(jí)酒店夠不夠？可以參考一下。

回到這個(gè)問題。

就我參與設(shè)計(jì)的幾個(gè)五星級(jí)酒店（有悅榕莊，喜來登等）來說，主要成本有幾大塊一是地價(jià)：地價(jià)不可控，也說不清楚，涉及到的原因很多，有些地價(jià)很便宜，政府半賣半送的，舉個(gè)例子，一個(gè)小城市，目前沒有配套五星級(jí)酒店，政府搬遷新區(qū)，新區(qū)有政府大樓，學(xué)校，綜合體，住宅，急需一個(gè)像樣的酒店配套，這個(gè)時(shí)候拿下一個(gè)地塊造酒店地價(jià)就會(huì)很便宜，或者另批一塊地給你造住宅，皆大歡喜！城市里，核心區(qū)的酒店地價(jià)就會(huì)很貴，風(fēng)景區(qū)、湖邊、海灘等又是另外情況就不細(xì)說了。

另一個(gè)也是比較大的成本是建安成本，這個(gè)全國差不多，除非造型特別，結(jié)構(gòu)難度很大的建筑，一般土建成本2000左右，安裝成本1000左右，折合3000-3500元/平方米。

還有一個(gè)最大的成本是精裝修，根據(jù)酒店的定位檔次和簽約品牌，精裝修成本波動(dòng)比較大，看業(yè)主是否舍得投入了，新開元這種連鎖酒店，標(biāo)準(zhǔn)化高，精準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)起碼3000-4000左右，更高級(jí)的酒店可以到5000-10000元/平方米。這個(gè)是沒底的。

另外還有一些基本費(fèi)用，比如設(shè)計(jì)費(fèi)，品牌簽約費(fèi)用等一些不可忽略的費(fèi)用。綜合下來1000元/平方米。

以上，按普通五星級(jí)酒店測(cè)算，不含地價(jià)，至少8000元/平方米，喜來登級(jí)別的在10000元/平方米，按50000平米計(jì)算，不含地價(jià)4-5個(gè)億。

面積也是一個(gè)決定因素，有些坐落在綜合體中，面積會(huì)小一點(diǎn)，2-3萬方的樣子，獨(dú)棟的酒店一般50000方左右，這樣他的客房數(shù)和配套用房，配套車位才能基本滿足。

說完成本，再說賺錢的事，目前國內(nèi)的五星級(jí)酒店真正盈利的可能不到20%，比快捷酒店差多了，盈利的也就位置比較好，客源有保障。大部分度假型的受季節(jié)性影響很難盈利。想要通過投資酒店來收回投資幾乎不可能。

延伸講一下，為什么不賺錢還有那么多酒店開張營(yíng)業(yè)，還不斷有業(yè)主前赴后繼？這里面其實(shí)還有一些我們外人看不到的因素在里面，另外酒店是現(xiàn)金牛，還可以作為固定資產(chǎn)從銀行貸款，所以酒店還會(huì)繼續(xù)造下去，只是有錢人的玩具罷了！

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