• 1、閑置土地回購(gòu)管理辦法
• 2、公司被收購(gòu)，如何處理買賣合同、勞動(dòng)合同等問題

1、閑置土地回購(gòu)管理辦法

閑置土地處置辦法 　　第一條 為依法處理和充分利用閑置土地，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。 　　第二條 本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 　　具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： 　?。ㄒ唬﹪?guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的； 　　（二）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的； 　?。ㄈ┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 　　第三條 市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)其認(rèn)定的閑置土地,應(yīng)當(dāng)通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。 　　處置方案可以選擇下列 　　（一）延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過1年； 　?。ǘ└淖兺恋赜猛?，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)； 　?。ㄈ┌才排R時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)； 　?。ㄋ模┱疄橥恋厥褂谜咧脫Q其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； 　?。ㄎ澹┱扇≌袠?biāo)、拍賣等確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償； 　?。┩恋厥褂谜吲c政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。 　　對(duì)因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費(fèi)或者征地費(fèi)的，除選擇前款規(guī)定的以外，可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。 　　第四條 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。 　　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。 　　第五條 依照本辦法第四條規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。 　　第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的狀況，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，優(yōu)先使用閑置土地。 　　建設(shè)用地能使用閑置土地的，必須使用閑置土地，不得批準(zhǔn)占用農(nóng)用地。對(duì)閑置土地利用未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)。 　　第七條 市、縣人民政府土地行政主管部門對(duì)依法收回的閑置土地，應(yīng)當(dāng)重新明確用途、設(shè)定使用條件、確定供地，并向社會(huì)公告。 　　收回的國(guó)有閑置土地，應(yīng)當(dāng)采取以下利用： 　?。ㄒ唬┰谕恋乩每傮w規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi),應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途安排建設(shè)項(xiàng)目或者其他臨時(shí)用途;近期無法安排建設(shè)項(xiàng)目, 耕種條件未被破壞的，可以組織耕種，不適宜耕種的，可采取綠地等作為政府土地儲(chǔ)備。 　?。ǘ┮?guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當(dāng)改為其他農(nóng)用地。 　　第八條 收回的集體所有的閑置土地,應(yīng)當(dāng)采取以下利用: 　?。ㄒ唬┰谕恋乩每傮w規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他建設(shè)項(xiàng)目；本集體經(jīng)濟(jì)組織近期無法安排建設(shè)項(xiàng)目的，可以由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門擬訂置換方案，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，依法安排其他建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原集體經(jīng)濟(jì)組織給予補(bǔ)償。 　?。ǘ┮?guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當(dāng)改為其他農(nóng)用地。 　　第九條 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在地籍調(diào)查和土地變更登記的基礎(chǔ)上，查清閑置土地位置、面積等情況，建立閑置土地宗地檔案，繪制閑置土地分布現(xiàn)狀圖，監(jiān)督跟蹤其利用情況。 　　第十條 閑置土地依法處置后土地權(quán)屬和土地用途發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理土地變更登記，重新核發(fā)土地證書。 　　第十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

2、公司被收購(gòu)，如何處理買賣合同、勞動(dòng)合同等問題

公司被收購(gòu)的原因各種各樣，比如公司經(jīng)營(yíng)不善被收購(gòu)，或者公司為了拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，收購(gòu)其他公司業(yè)務(wù)板塊等。而在公司被收購(gòu)，要處理一系列事情，比如買賣合同要不要重新簽訂？

一、公司被賣掉后，原來和第三方公司簽訂的買賣合同是否有效？

“公司被賣掉”是一個(gè)比較籠統(tǒng)的說法，咱們以有限責(zé)任公司為例簡(jiǎn)單的說有兩種情況：一是公司的股東把自己的股份賣給公司內(nèi)部其他的股東；二是公司的股東把股份全部賣給公司股東之外的人，從而公司需要就名稱做相應(yīng)的變更。第一種情況，公司內(nèi)部的股份轉(zhuǎn)讓，不影響公司作為原獨(dú)立的法人承擔(dān)責(zé)任，所以仍然對(duì)對(duì)原來和第三方公司簽訂的買賣合同承擔(dān)合同。第二種情況，公司變更登記后的公司對(duì)原公司簽訂的買賣合同繼續(xù)承擔(dān)合同義務(wù)。

二、之前公司和銀行簽訂的貸款合同，由哪一方承擔(dān)債務(wù)？

公司與銀行簽訂貸款合同，只要符合相關(guān)法律的規(guī)定，貸款合同就是有效的。合同一旦生效，合同雙方當(dāng)事人都需要認(rèn)真履行。作為貸款合同的一方當(dāng)事人----公司出現(xiàn)解散的是由，需要清算來終結(jié)公司的一切法律關(guān)系，其中也包括和銀行貸款合同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)合同嚴(yán)守原則，自合同成立時(shí)起，雙方當(dāng)事人都受合同的約束；在有符合變更或解除合同的條件時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)按照約定或法定協(xié)商解決。

三、公司被收購(gòu)后，員工的勞動(dòng)合同如何處理？

原勞動(dòng)合同繼續(xù)有效，勞動(dòng)合同由承繼其權(quán)利和義務(wù)的用人單位繼續(xù)履行。也就是說，公司被收購(gòu)后，勞動(dòng)者只需要按照原合同的預(yù)定按時(shí)、保質(zhì)保量提供勞動(dòng)就可以了。公司被收購(gòu)，收購(gòu)方將承擔(dān)被收購(gòu)公司的債權(quán)債務(wù)。

無論是勞動(dòng)者還是用人單位都可以通過協(xié)商來解除雙方的勞動(dòng)合同。如果能夠通過協(xié)商來解除勞動(dòng)合同，就避免了爭(zhēng)議，以最“和氣”的辦法解決了問題。咱們來重點(diǎn)說明一下， 勞動(dòng)者或用人單位單方解除勞動(dòng)合同時(shí)及勞動(dòng)者的賠償問題。首先，是勞動(dòng)者要單方解除勞動(dòng)合同。勞動(dòng)者提前30日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同。此時(shí)的用人單位是不需要對(duì)勞動(dòng)者支付補(bǔ)償金的。其次，是用人單位單方解除勞動(dòng)合同。除了“即時(shí)解除”的情形，用人單位不需要支付補(bǔ)償金外?！邦A(yù)告解除”“經(jīng)濟(jì)性裁員”等情形，用人單位都需要支付勞動(dòng)者補(bǔ)償金。

四、處理公司收購(gòu)問題上，公司要注意哪些事項(xiàng)？

盡職調(diào)查包括對(duì)目標(biāo)公司目前的債權(quán)、債務(wù)狀況；公司章程；管理制度；董事會(huì)、股東會(huì)決議等等的內(nèi)容。如果涉及到公司上市，還要為信息公開后可能引發(fā)的法律問題做好準(zhǔn)備。公司收購(gòu)對(duì)于公司決策層是一件大事，對(duì)律師業(yè)務(wù)也就有更高的要求。而作為公司的決策層要從資本、資產(chǎn)方面；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度方面；稅務(wù)方面；可能發(fā)生的訴訟，這幾方面都是需要注意的。

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