• 1、民宿回本周期
• 2、在三線城市開(kāi)一家大概40間房的快捷酒店，需要投資多少錢
• 3、投資一個(gè)酒店一般需要多長(zhǎng)的回報(bào)期
• 4、花30w投資酒店式公寓，年回報(bào)7%，10年后以120%回購(gòu)公寓，這樣酒店值得投資嗎

1、民宿回本周期

民宿在經(jīng)營(yíng)上和傳統(tǒng)的酒店行業(yè)近似，都屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，投資大，成本回收周期長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，民宿的平均回本周期在3-4年。

2、在三線城市開(kāi)一家大概40間房的快捷酒店，需要投資多少錢

這個(gè)我比較了解一點(diǎn)，我跟別人合伙開(kāi)了一家賓館，規(guī)模不大，51間客房，一個(gè)小廚房和小包廂（朋友聚聚用和員工平常吃飯用，不對(duì)外開(kāi)放的），一個(gè)辦公室。

先說(shuō)說(shuō)費(fèi)用吧，總投資260萬(wàn)，包括電梯，消防，變壓器，裝修，空氣能熱水器，中央空調(diào)到（單工況的）。所有所有的加起來(lái)到試營(yíng)業(yè)之前統(tǒng)計(jì)是260萬(wàn)。

賓館是普通商務(wù)賓館，先一點(diǎn)一點(diǎn)說(shuō)吧，我們租的是一個(gè)商場(chǎng)的樓層，旁邊兩個(gè)大學(xué)，合同簽了十年，因?yàn)椴辉父鷦e人共用電梯花二十萬(wàn)裝了一個(gè)三層樓的電梯（前臺(tái)在一樓，客房二三樓）。由于商場(chǎng)兩面都是玻璃的，空調(diào)外機(jī)沒(méi)地方掛，樓層又是六樓高，裝樓頂延長(zhǎng)管又太長(zhǎng)不合算的，后來(lái)就裝了中央空調(diào)（水機(jī)），但是是單工況的，要么制冷要么就制熱，不能同時(shí)的。但生意只要好，中央空調(diào)比每間房一臺(tái)掛機(jī)是要省電多了，反之的話那電費(fèi)就一個(gè)月就要多五千吧！空氣熱水器這個(gè)就不用說(shuō)了吧，最適合賓館用的熱水系統(tǒng)，房間十秒內(nèi)出熱水，基本不用調(diào)節(jié)溫度的。中央空調(diào)加空氣能熱水器加起來(lái)用電量不小呀，所以自己花錢裝的變壓器！比商業(yè)用電便宜太多！

關(guān)于生意方面，我這是學(xué)校區(qū)，房?jī)r(jià)當(dāng)然不會(huì)很貴，平均在130左右！但好在入住率還行，平常百分之五十左右，雙休提價(jià)爆滿，因?yàn)檫@邊平常來(lái)考試的也多，國(guó)考，省考，財(cái)險(xiǎn)的，旅游的，會(huì)計(jì)，隔三差五的就有，總體來(lái)說(shuō)還行！

開(kāi)銷方面說(shuō)一下吧！三個(gè)客房阿姨，三個(gè)前臺(tái)！會(huì)計(jì)什么的我自己搞！小維修也是自己弄！工資每個(gè)月加起來(lái)在一萬(wàn)五左右！水電也在一萬(wàn)五左右！其它雜七雜八的費(fèi)用五千不到！房租就不說(shuō)了，因?yàn)槊總€(gè)地方地段不同！參考意義不大！

其實(shí)總體來(lái)說(shuō)4萬(wàn)一間房是要！我這里5萬(wàn)一間房是多了電梯跟變壓器成本的！平均入住率要至少達(dá)到百分之六十以上才能掙到點(diǎn)錢！不然回本時(shí)間太長(zhǎng)！回本時(shí)間長(zhǎng)等回了本房間基本上也就舊了又的翻新或重裝！所以一定的看好地段！

文筆不好見(jiàn)諒！有其它問(wèn)題可以評(píng)論！

創(chuàng)建于2017.5.7編輯

3、投資一個(gè)酒店一般需要多長(zhǎng)的回報(bào)期

在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們要先明確一個(gè)問(wèn)題，那么就是你投資的這個(gè)酒店是單體酒店還是連鎖酒店，如果是單體酒店，這個(gè)回報(bào)周期不好預(yù)測(cè)，因?yàn)楹芸赡芎芏鄾Q定都是憑自己的感覺(jué)，對(duì)于自己的資金要投放的方向和百分比都沒(méi)有預(yù)期，投入超過(guò)預(yù)期是最常見(jiàn)的，特別是裝修部分。此外，對(duì)于市場(chǎng)也沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐，然而最關(guān)鍵的是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，如果你自己是做過(guò)酒店的，那么一般來(lái)說(shuō)你會(huì)選擇加盟，如果你沒(méi)做過(guò)酒店，那么你需要找做過(guò)酒店的 人來(lái)給你打工，組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)會(huì)讓你欲仙欲死，有磚和水泥不一定就能蓋起房子，有房子和被褥也不一定可以做得了酒店，這里面會(huì)犯錯(cuò)的地方太多了，我們集團(tuán)有7000家酒店，犯過(guò)的錯(cuò)誤不計(jì)其數(shù)，那么自己做酒店到底有多智慧才可以避免別人都犯過(guò)的錯(cuò)誤，而自己不犯？這明顯是個(gè)偽命題。因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程中的這么多的不確定因素，因此，單體酒店多久回本無(wú)法預(yù)期。

那么加盟連鎖酒店的回報(bào)周期可以預(yù)測(cè)嗎？基本上是可以的，首先說(shuō)經(jīng)濟(jì)連鎖酒店，經(jīng)濟(jì)連鎖酒店作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)酒店過(guò)度產(chǎn)品，提供單一簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)的有限服務(wù)，價(jià)格優(yōu)惠，已經(jīng)不再是我國(guó)消費(fèi)者選擇的第一原則了，同時(shí)房租和人工成本的上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性酒店的盈利能力急劇下降，我自己就做過(guò)經(jīng)濟(jì)性酒店的店長(zhǎng)，成本與收益我心里很清楚，在現(xiàn)階段已經(jīng)不會(huì)再有盈利空間了，因此，不建議在投資做經(jīng)濟(jì)性連鎖酒店，如果說(shuō)你在縣城，四線以下城市，覺(jué)得當(dāng)?shù)叵M(fèi)達(dá)不到中高端酒店的消費(fèi)水平，只能賣100多，那么你可以看一下你所在區(qū)域是否存在人均消費(fèi)在100元以上的餐飲，如果有，不止一家，生意也不錯(cuò)，那么，這類消費(fèi)人群就是存在的，無(wú)論在哪里，消費(fèi)總有三六九等，不過(guò)一般來(lái)說(shuō)不建議在二線以下城市投資，除非你有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

那么說(shuō)到關(guān)鍵點(diǎn)，加盟連鎖酒店，都有一個(gè)基本的數(shù)據(jù)模型，如果您的物業(yè)不能滿足這個(gè)數(shù)據(jù)模型，那么就是說(shuō)，這個(gè)物業(yè)不適合做酒店，有一個(gè)大概的判斷，這也是酒店投資成敗的關(guān)鍵，可以用一個(gè)方法來(lái)驗(yàn)證，在市面上可以看到很多單體酒店在轉(zhuǎn)讓，但是你有看到幾家連鎖酒店在轉(zhuǎn)讓呢？這到底是為什么呢？我有一個(gè)投資人說(shuō)了一個(gè)很有意思的話，他說(shuō)，你們也不是萬(wàn)能的，只不過(guò)你知道哪里有坑，不跳罷了，我覺(jué)得他說(shuō)的對(duì)，作為開(kāi)發(fā)，我只能告訴你怎樣不跳坑，如果你不信，非要跳，我也沒(méi)有本事把你拉出來(lái)，選擇意味著結(jié)果，死過(guò)的人才知道。

最后，希望大家可以明白一點(diǎn)，投資是一個(gè)很復(fù)雜的事情，應(yīng)該盡量簡(jiǎn)化這期間可能發(fā)生的意外，提高自己投資的盈利百分比，投資是為了賺取利潤(rùn)，不是為了省錢 ，什么都不做最省錢。什么都不做，什么都不錯(cuò)。一定要懂得利用工具，免費(fèi)意味著要付出昂貴的代價(jià)，商業(yè)社會(huì)怎么會(huì)有真正的免費(fèi)呢？免費(fèi)意味著沒(méi)有利潤(rùn)，沒(méi)有利潤(rùn)，誰(shuí)會(huì)為你服務(wù)嗯？比如有人跟你說(shuō)免加盟費(fèi)，管理費(fèi)很少，那么翻譯過(guò)來(lái)白話就是，我們也不知道會(huì)咋樣，你先試試看吧，反正賠了我們也沒(méi)有損失，拿你做個(gè)數(shù)據(jù)測(cè)試而已。沒(méi)有一個(gè)成功的投資人是貪圖小便宜，喜歡免費(fèi)的，哪里有免費(fèi)，哪里就有套路，這是一定的

有多少錢做多少事，資金不夠，不要嘗試做酒店，酒店是重資產(chǎn)投入，籌建期間資金鏈斷了，是給自己挖的絕地大坑，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。

4、花30w投資酒店式公寓，年回報(bào)7%，10年后以120%回購(gòu)公寓，這樣酒店值得投資嗎

評(píng)論員門寧：

你說(shuō)的這個(gè)產(chǎn)品類似于開(kāi)發(fā)公司把酒店式公寓抵押給你，每年給你7%的回報(bào)，10年還本再給額外20%的利息，所以本質(zhì)上講這屬于一個(gè)金融產(chǎn)品，并非酒店式公寓。

我使用excel計(jì)算了一下這個(gè)投資的內(nèi)含報(bào)酬率，剛好是8%，收益率馬馬虎虎，勉強(qiáng)可以接受。不過(guò)這個(gè)投資也有風(fēng)險(xiǎn)，就是不確定7%的返息和最后的回購(gòu)能不能兌現(xiàn)，萬(wàn)一最后沒(méi)有兌現(xiàn)，那這就真成了買公寓了。

你透露的信息不多，所以我不確定這個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)情況，我按照自己的理解說(shuō)一下我的看法。

首先需要關(guān)注的是項(xiàng)目主體，會(huì)開(kāi)發(fā)不代表會(huì)運(yùn)營(yíng)，一個(gè)沒(méi)有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商做酒店式公寓運(yùn)營(yíng)大概率要賠錢，那么未來(lái)回購(gòu)的可信度很低；如果是一家酒店運(yùn)營(yíng)公司，且運(yùn)營(yíng)很成功，他們使用8%的長(zhǎng)期債券融資擴(kuò)張是很劃算的，那么這個(gè)項(xiàng)目就可信。

另外我把錢借給項(xiàng)目主體，這個(gè)公寓就等同于抵押物，還需要考慮抵押物的覆蓋率有多少。如果價(jià)值100萬(wàn)的公寓，需要投資80萬(wàn)，那么大概率是合適的，借款方將來(lái)如果沒(méi)有能力還本付息，收了公寓也不錯(cuò)；如果100萬(wàn)的公寓，需要投資200萬(wàn)，那么擔(dān)保比只有50%，是有可能違約的。

所以這個(gè)項(xiàng)目值不值得投，要具體問(wèn)題具體分析，只看回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，畢竟哪怕簽了白紙黑字，到還錢時(shí)沒(méi)有錢，也夠你糟心的了。

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